Кто и почему может признать решение собрания (протокол) недействительным? Как этого избежать?

Признать решение собрания недействительным может только суд. Обратиться с таким иском в суд может собственник, не принимавший участие в собрании, либо голосовавший против принятия решения, а также органы государственного жилищного контроля (ГЖИ), прокуратура в случае выявленных нарушений.

Избежать этого можно, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения общего собрания, установленные ст. 44-48 ЖК РФ, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола, установленные Минстроем РФ.

Во избежание ошибок лучше обращаться к специалистам за консультациями и помощью.

Где собираться?

Место собрания выбирает инициатор, обязательных требований нет. Желательно арендовать зал в школе, либо в ДК, попросить органы местной власти помочь с помещением. Но если таких возможностей нет, то можно собраться в любом удобном месте - это может быть и площадка перед домом в хорошую погоду, или холл в подъезде, если он вместительный, или помещение управляющей организации, если таковое имеется.

Сколько собственников должно участвовать в собрании (очном или заочном), чтобы собрался кворум?

Для того чтобы собрание в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) состоялось необходимо, чтобы в нем приняли участие (проголосовали) собственники, обладающие более чем 50% голосов (считаются пропорционально их доле в праве на общедолевое имущество) от общего числа голосов всех собственников в доме.

Доля в праве на общедолевое имущество в свою очередь пропорциональна площади помещения, принадлежащего собственнику. То есть голос собственника "привязан" к площади его помещения (квартиры, офиса). В совокупности у всех собственников в доме 100% голосов. И если в собрании приняли участие собственники, совокупность площадей которых составляет более 50% от общей (то есть которая в собственности физических и юридических лиц), то собрание имеет кворум.

Подлинность подписей не проверяется, так как это компетенция правоохранительных органов.

Поэтому при проведении очного собрания организовывается регистрация участников собрания - собственников. При регистрации участник должен предоставить документы, подтверждающие право собственности на помещение, и удостоверяющие личность. Это дает возможность определить наличие явки (кворума), а также проверить, является ли присутствующий собственником или нет.

Такую же процедуру можно организовать и при приеме бюллетеней при заочном голосовании, но закон не обязывает - иной раз это не представляется возможным.

Говорят, что должен быть какой-то протокол собрания. Зачем он нужен, кто его ведет, и что там должно отражаться?

Как Гражданским так и Жилищным кодексами установлено, что по итогам собрания, проведенного в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) составляется протокол в письменном виде. Это обязательно! Требования к оформлению протокола собрания установлены Приказом Минстроя.

Для оформления протокола выбирается секретарь собрания. В протоколе фиксируются сведения о принявших участие в голосовании, наличие/отсутствие кворума собрания, итоги подсчета голосов, все решения принятые или не принятые общим собранием по вопросам повестки дня.

К примеру:

Таким образом, было принято к подсчету 435 бланка решений собственников, которым принадлежит в совокупности 23 781,03 кв. м. помещений, что составляет 55,72 % голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ кворум имеется, что является основанием для признания общего собрания правомочным принимать решения по вопросам повестки дня

(В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения по вопросам повестки дня данного собрания принимаются большинством голосов (более 50%) от общего числа голосов собственников помещений, принявших участие в данном собрании )

По вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:_________________: управление управляющей организацией.

СЛУШАЛИ: ФИО.

ПРЕДЛОЖЕНО: Выбрать способ управления многоквартирным домом по адресу:__________________: управление управляющей организацией.

РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ) по вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:________________________: управление управляющей организацией:

РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО.

А если в доме никто ни с кем особо не общается, половина квартир сдаются арендаторам и вообще народ неактивный, то как их всех собрать?

Кто должен участвовать в собрании, помимо собственников?

Остальные лица (наниматели, представители властей, управляющих организаций и пр. приглашенные лица) могут присутствовать, отвечать на вопросы, но без права голосовать.

Что касается муниципальных квартир, которые занимаются жильцами по соцнайму, то их собственником является государство. Поэтому на собраниях собственников, например, в Москве оно будет присутствовать в лице Департамента городского имущества (ДГИ) через своего уполномоченного представителя - ГКУ ИС (Государственное казенное учреждение "Инженерная служба") того или иного района столицы.

Кто может/должен быть инициатором собрания? И с чего ему начинать действовать?

По закону общее собрание может организовать любой собственник помещения в доме (обращаю внимание, что это должен быть именно собственник, а не наниматель жилья или проживающий в доме гражданин, не имеющий в нем собственности).

В первую очередь инициатору собрания необходимо определить круг вопросов повестки дня, с которыми он хочет выйти на обсуждение общего собрания. После - определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора голосов при заочном голосовании, местом, где можно ознакомиться с документами по собранию, другими словами, сформировать сообщение для собственников о предстоящем собрании. После чего необходимо уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании.

Законом установлен срок уведомления - не позже чем за 10 дней до собрания.

Уведомляют обычно путем, установленным на ранее проведенном собрании собственников. Если ранее на собрании собственников такое решение не принималось, то каждому собственнику направляется заказное письмо, либо сообщение вручается лично под роспись. Сведения о собственниках в доме инициатор может получить в Росреестре, конечно не бесплатно, но иного пути чаще всего нет. Можно обратиться за содействием в получении таких сведений в органы государственной власти (например, в администрацию района, управу района), но вероятнее всего откажут со ссылкой на персональные данные.

Поэтому если собственник инициирует собрание, то он должен быть готов к расходам.

Также законодателем установлено, что инициировать собрание могут и органы власти (в определенных законом случаях) либо управляющая организация - по вопросам управления домом.

В какой форме может проводиться собрание? Например, если люди хотят высказать свое мнение и проголосовать, но физически собраться не все могут по разным обстоятельствам? Как вот им быть?

У собственников, которые физически не могут собраться в одном месте и в одно время есть возможность провести общее собрание в заочной форме. Это предусмотрено как жилищным, так и гражданским законодательством.

При заочной форме собственник голосует по предложенным вопросам повестки дня письменно, то есть вносит в некую предложенную инициатором собрания форму - бланк голосования (бюллетень) - необходимые сведения о себе (предусмотренные ЖК РФ) и принятое им решение по каждому вопросу повестки дня (либо ЗА, либо ПРОТИВ, либо ВОЗДЕРЖАЛСЯ), и передает заполненный бланк голосования (бюллетень) в место их сбора, которое также определяет инициатор собрания.

Собрания возможны при любой форме управления домом (УК и ТСЖ)?

Да, согласно жилищному законодательству и при управлении домом управляющей организацией и при управлении ТСЖ (ЖК, ЖСК) все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом (ст. 44 ЖК РФ) к исключительной компетенции общего собрания собственников решаются на нем.

Но необходимо отметить, что при управлении домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) также имеется орган управления этими объединениями жильцов - это общее собрание членов ТСЖ (ЖК, ЖСК). На них могут решаться вопросы, отнесенные законодательством и Уставом уже к их компетенции.

А зачем вообще нужны собрания собственников? Что там могут решать, а что не могут?

Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая "общедолевая собственность". К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.

А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников - это и есть орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.

В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:

1. Через управляющую организацию

2. Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК

3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)

Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей - совет дома.

Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.

Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания - это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).

Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 - 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ "Решения собраний".

Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.

На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.

Для того чтобы не допустить сноса вашей любимой пятиэтажки или решить другие жизненно важные вопросы, нужно организовать собрание жильцов дома. Это не так сложно, как кажется, достаточно знать некоторые правила и соблюдать законодательство.

Для чего нужны эти собрания? На что они влияют?

Как техническое сооружение многоквартирный дом принадлежит сообществу собственников. У каждого из них в собственности не только определенная квартира, но и доля в техпомещениях, лестницах, подвалах и т.д. Все это «общедолевая собственность». Не стоит забывать, что для нормального функционирования такие помещения надо обслуживать. По Жилищному кодексу РФ общее собрание собственников многоквартирного дома является органом его управления. На нем решаются все вопросы, затрагивающие ремонт, управление, а также использование общедомового имущества. Депутаты сейчас рассматривают возможность проведения ОСС в онлайн-режиме – с помощью платформы «Активный гражданин». Такой вариант позволил бы высказывать свое мнение всем собственникам, включая тех, кто не может присутствовать лично. Но пока инициатива только изучается, собрания проходят по старинке.

Как технически осуществляется управление?

На собрании жильцы могут выбрать, как управлять своим домом. По закону есть такие варианты: найти управляющую компанию, через ТСЖ (ЖК или ЖСК), а если дом не очень большой, это могут делать и сам собственники квартир. Что важно, на собрании выбираются представители жильцов – совет дома.

На общем собрании жильцы должны определить работы, необходимые для содержания и ремонта имущества дома. Кроме того, там могут обсуждаться и отдельные сервисы для улучшения условий жизни: консьержи, охрана, видеокамеры и прочее. Все, что относится к ведению собрания жильцов (плюс порядок организации собрания), регламентируется жилищным кодексом (статьи 44-48), а также гражданским кодексом (глава 9.1 «Решения собраний»). Важно знать, что общих утверждённых форм документов для собраний нет, есть лишь некие рекомендации, которые носят необязательный характер. Есть также законодательно установленные стандарты по оформлению протокола собрания (приказ Минстроя от 25.13.15 № 937/пр).

Важно помнить, что установление тарифов на коммунальные услуги не определяются общими собраниями жильцов! Их определяют власти конкретного региона.

Могут ли отказать в таком собрании, если домом занимается управляющая компания или ТСЖ?

Нет. По закону любой вопрос, регламентируемый жилищным кодексом (ст. 44), решается на общем собрании собственников многоквартирного дома, независимо от того, управляет ли им ТСЖ.

Если домом управляет жилищный кооператив или ТСЖ, действует отдельный орган управления этими организациями жильцов. Есть общие собрания ТСЖ или ЖК, на которых решаются вопросы, отнесенные их уставом (по закону) к их деятельности.

Если нет возможности побывать на собрании, как влиять на решения жильцов?

Ошибочно полагать, что если нет возможности присутствовать на общем собрании жильцов (ОСС), значит, нет возможности и влиять на решения, которые принимаются там. Законодательством (жилищный кодекс, гражданский кодекс) предусмотрена возможность провести собрание в заочной форме.

В данном случае отсутствующий на собрании жилец должен дать ответы на обсуждаемые собственниками вопросы письменно. Для этого он должен внести в предложенную собранием форму (допустим, бланк голосования) нужные сведения о себе, а также мнения по всем вопросам повестки (тут все, как на выборах: «за», «против» или «воздержался») и передать эту форму в место голосования. То есть место сбора собрания, которое выбирают его инициаторы. Данный способ удобен, например, в том случае, если большинство квартир в доме сдается, и их собственники не проживают по адресу дома.

Хорошо, а кто может быть инициатором собрания?

Законодательством предусматривается, что любой из собственников квартир дома может организовать собрание жильцов. Кроме того, инициатором собрания может выступить орган власти района, а также управляющая компания (в предусмотренных законодательством случаях).

Как подготовиться к собранию?

Во время подготовки к собранию собственнику жилья в многоквартирном доме нужно выбрать перечень вопросов для обсуждения, определиться, будет ли это заочная или очная форма собрания, выбрать дату и время, выбрать место собрания, место сбора голосов (бюллетеней) при заочной форме, а также выбрать место для ознакомления с обсуждаемыми документами. Ну и после этого нужно донести сообщение о собрании до всех собственников квартир дома. Уведомить их нужно не позднее, чем за 10 дней – так предусмотрено законом.

Для того чтобы уведомить собственников, нужно отправить каждому из них заказное письмо или вручить приглашение, взяв роспись. Уже на первом собрании собственников можно приглашать и на последующие, избежав хлопотной процедуры рассылки приглашений. Необходимые для мероприятия сведения о собственниках квартир можно узнать в Росреестре за деньги (если хотите проводить собрания, готовьтесь к расходам). Альтернативным путем может быть обращение в органы власти района или управы, но шансы на успех здесь, увы, минимальны.

Нужно ли звать на собрание кого-то помимо собственников квартир?

Все решения на собраниях принимают именно собственники квартир – только они могут голосовать по всем вопросам. Прочие жильцы (например, те, кто снимает жилье в данном доме) могут находиться там, но не принимать участие в голосовании.

Важно помнить, что собственником жилья при социальном найме является государство. Соответственно, на собраниях жильцов муниципальных квартир будут голосовать представители департамента городского имущества.

Какие еще нужны документы, чтобы собрание было проведено по правилам?

По закону (гражданский и жилищный кодексы) нужно, чтобы итоги любого собрания (очного, очно-заочного или заочного) были отражены в письменном виде в протоколе собрания. Требования по составлению данной бумаги установил Минстрой. Это обязательное правило!

В идеале вести протокол собрания жильцов должен секретарь. Там отражается информация о тех, кто принимает участие в голосовании, о наличии кворума, об итоговом подсчете голосов. Кроме того, фиксируются все вопросы повестки дня и решения по ним.

Но ведь даже на таком собрании могут быть фальсификации. Как их избежать?

Если все собственники присутствуют на собрании очно, можно голосовать поднятием руки либо отмечать нужные бюллетени, которые перед подсчетом кладут в урны (все, как на настоящих выборах!). Если голосование заочное, бюллетени отправляются в заранее утвержденное место. Проверять подписи могут только правоохранительные органы, на собрании же собственников нужно организовать регистрацию участников. Для этого нужно попросить всех участников собрания представить документы, подтверждающие личность и право собственности на квартиру. Данные меры уже показывают явку и говорят о статусе присутствующих (собственники они жилья или нет).

Однако при существующих условиях есть определенная уловка для злоумышленников: при заочном голосовании не всегда возможно получить нужные данные, и закон к этому не обязывает.

Сколько нужно жильцов для того, чтобы собрание состоялось?

Чтобы на собрании собственников был кворум, нужно обеспечить там присутствие и голосование более 50% всех собственников квартир дома.

Напомним, что каждая доля в праве на общедолевое имущество пропорциональна площади принадлежащей собственнику квартиры. Иначе говоря, все собственники обладают 100% площади, и если собственники более 50% всего фонда принимают участие в мероприятии, то можно регистрировать кворум.

Как найти помещение для собрания?

Конкретных требований к помещению в законодательстве не прописано. Можно найти и арендовать актовый зал в школе, доме культуры и прочих организациях. Если все помещения заняты, то можно выбрать любое подходящее место, например, игровую площадку перед домом.

Что нужно помнить?

Решения собрания собственников могут признать недействительными в суде. Исковое заявление может составить, например, собственник, который не участвовал в собрании или голосовавший против какого-либо решения. Также это может сделать прокуратура, а также органы государственного жилищного контроля. Чтобы подобных случаев не возникало, нужно соблюдать законодательство.

Подготовлено при помощи начальника жилищного отдела АО «ВК Комфорт» Заремы Аблямитовой.

Совет МКД - выгодное преимущество для собственников жилья

Совет многоквартирного дома - сравнительно недавнее явление жилищного законодательства. По сути дела собственники жилья зачастую не понимают всей важности создания столь полезного совещательного органа. Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно было бы преодолеть, создав в своем доме совет многоквартирного дома.

Безусловно, в домах, которые находятся на эксплуатации управляющих компаний, проблемы с ремонтом и обслуживанием жилья возникают гораздо чаще, чем там, где собственники создали ТСЖ. Однако создать товарищество собственников жилья не так-то просто, а в некоторых случаях в силу объективных причин невозможно. В таком случае, для того, чтобы мнение жильцов было объективно донесено до управляющей компании, собственникам необходимо создавать совет многоквартирного дома.

В нашем законодательстве создание совета многоквартирного дома закреплено Федеральным законом Российской Федерации от 04.06.2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Значительной поправкой в Жилищный кодекс РФ можно назвать введение обязательной процедуры избрания совета многоквартирного дома. Таким образом, до июня месяца 2012 года во всех домах, где не созданы ТСЖ или ЖСК, должны будут организовать совет многоквартирного дома.

На самом же деле появление и деятельность совета многоквартирного дома может благотворно сказаться в вопросах взаимодействия с управляющей компанией.

Что такое совет многоквартирного дома

Данный институт не является совершенно новым, хотя прообразы совета многоквартирного дома были и ранее, только они назывались домовыми комитетами. Теперь же Жилищный кодекс статьей 161.1 официально закрепил подобный совещательный орган, назвав его Советом многоквартирного дома.

Безусловно, попытка законодателей разбудить собственников и привлечь их к реализации решений, принятых на общих собраниях собственников помещений, поможет им своевременно решать проблемы, возникающие в их доме. Теперь основной задачей всех участников процесса: от руководителей управляющих компаний, до каждого конкретного собственника жилья - становится создание совета многоквартирного дома. Законодатели при внесении изменении в Жилищный кодекс учли проблемы создания советов многоквартирных домов пунктом 2 ст. 161.1.

Каждый из собственников помещений в многоквартирном доме, эксплуатируемом управляющей компанией, должен четко понимать, что если в течение календарного года решение об избрании совета не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома.

Если говорить более понятным языком, то в домах, находящихся в управляющей компании, а также в непосредственном управлении, собственникам помещении нужно как можно скорее создавать самостоятельно совет многоквартирного дома. Исходя из закона, до июня этого года жильцы должны будут избрать совет или же организовать ТСЖ.

Кстати, согласно все тому же Жилищному кодексу, собственники могут создавать специальные комиссии и привлекать их непосредственному руководству. Например, такие комиссии могут представлять интересы собственников и согласовывать договора с управляющей компанией. Это тоже вызвано тем, что мы порой соглашаемся с теми условиями, которые нам предлагает УК, и подписываем договор не глядя. А ведь заключение договора – ответственный шаг. В данном документе нужно предусмотреть весь перечень необходимых работ, сроки и периодичность их проведения и многое другое. Только после этого можно требовать и его исполнения.

Но одной из важных задач совета дома является выбор управляющей компании и оценка ее работы. Так что в случае, если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жильцами, собственники вправе отказаться от ее услуг. По закону вроде бы достаточно решения общего собрания для заключения договора с другой компанией. Однако, в реализации этого права в настоящее время есть определенные проблемы. И совет может их решить, представляя интересы всех собственников.

Все очень просто

Основополагающим моментом при создании совета многоквартирного дома является то, что регистрировать его в органах местного самоуправления или иных специализированных структурах не нужно.

Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги.

Идея придать правовой статус ранее существующим домовым комитетам, старшим по дому исходила из положительной практики, сложившейся в сфере управления многоквартирными домами. В тех домах, где инициативные люди брали на себя ответственность за организацию взаимодействия с управляющей компанией, как правило, достаточно быстро наводился порядок, решались вопросы по содержанию и ремонту общего имущества. Диаметрально противоположная ситуация складывалась в домах, где таких людей не было: протекающие крыши, коммуникации, грязь в подъездах и ощущение безысходности. Для вступления в программу капитального ремонта необходимо было провести общее собрание, за организацию проведения которого никто браться не хотел. Именно поэтому было решено создать совет многоквартирного дома в каждом доме.

К людям, которые войдут в совет дома, не предъявляется никаких квалификационных требований. Совет – это всего лишь совещательный орган, который просто сможет стоять на защите прав и интересов собственников.

Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом в отличие, к примеру, от товарищества собственников жилья. Однако председатель совета может заключать договоры с управляющей компанией (при наличии доверенностей собственников), контролировать все виды работ и качество поставляемых жилищных и коммунальных услуг, влиять на политику в части определения платы за содержание и ремонт дома.

Создаем совет

Организовать совет многоквартирного дома не так уж сложно. Решение о его создании должно приниматься на общем собрании собственников помещений в данном доме. Инициаторами общего собрания могут выступать собственники. Решение о создании совета дома должно приниматься только на общем собрании. Кроме того, инициативная группа, на плечах которой и будет лежать создание совета, должна уведомить других собственников помещений в данном конкретном доме о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Жильцов можно уведомить об общем собрании в письменной форме, вручив уведомление каждому или через объявление.

Для создания совета инициативной группе необходимо выполнить следующие действия:
- во-первых, необходимо обратиться в управляющую организацию для получения практических рекомендаций по оформлению полного пакета документов по проведению общего собрания собственников. Ведь создание совета полезно и непосредственно самой компании. Инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо будет подготовить ряд документов;

Во-вторых, собрание в очной форме проводится посредством совместного присутствия собственников в определённом месте и в определённое время;

В-третьих, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов. Измерителем в голосовании будет считаться размер площади помещений каждого собственника. Соответственно, чем больше квадратных метров во владении у собственника, тем весомее будет его голос.

Подготовка и проведение общего собрания

Собственники помещений многоквартирных домов должны четко понимать, что закрытой дверью в квартиру их собственность не ограничивается, что содержать и ремонтировать они обязаны и лестничные клетки, и крышу, и чердаки, и подвалы, что совет дома нужен прежде всего им, собственникам помещений многоквартирного дома. Поэтому необходимо провести общее собрание и выбрать людей, которые возьмут на контроль все эти вопросы и будут тесно взаимодействовать с управляющими и обслуживающими организациями.

Подготовку общего собрания собственников жилья по избранию совета многоквартирного дома рекомендуется начать с опроса соседей и узнать у собственников помещений кого бы они хотели видеть в составе совета дома и кандидатуре на пост председателя. Если в процессе опроса сформируется единое мнение по составу совета и кандидатуре председателя, то голосование на будущем собрании можно провести поднятием рук (кто «за», кто «против», кто «воздержался»).

Беседы с соседями позволят сформировать инициативную группу для подготовки и проведения общего собрания. Не забывайте о том, что прежде чем избрать кого-то в состав совета многоквартирного дома, нужно заручиться его предварительным согласием. Совет, состоящий из собственников, не желающих принимать участие в его деятельности, будет неработоспособен.

Закон наделяет совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники. Чего стоит только одно право председателя совета заключать договоры с управляющей компанией. С одной стороны, это упрощает процедуру – не нужно заходить к каждому в квартиру с договором. Жильцам достаточно поставить галочки в бюллетенях, что они согласны с выбором новой УК и поручают председателю заключить с ней договор.

Проводим собрание

Итак, прежде чем провести собрание, необходимо провести заседание инициативной группы для того, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома. Ремонты, финансы, договор, цена договора, кого и куда выбрать – всех вопросов и не перечесть, поэтому выбираем наиболее важные на текущий момент. На повестке дня вопрос номер один – выбор совета многоквартирного дома и председателя совета дома. Затем составляем список кандидатов, изучаем положение о совете и председателе совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы. Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.

Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с соседями и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой. Составляем реестр (список) всех собственников с указанием площади занимаемых ими помещений. Не забываем, что собственники «голосуют» квадратными метрами квартиры. После этого можно собирать собрание по поводу избрания совета многоквартирного дома.

Общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в одной из двух форм. Первая форма - совместное присутствие (собрание, на котором в определенном месте и в определенное время будут присутствовать собственники помещений для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений по поставленным на голосование вопросам).

Вторая форма организации собрания - это заочное голосование. Оно проводится путем выдачи каждому собственнику опросного листа или бюллетеня с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, без их совместного присутствия и передачи этих письменных решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении такого собрания.

Обеспечение надлежащей явки собственников помещений является одним из важных условий проведения общего собрания в форме совместного присутствия. От этого зависит правомочность принятия решений, поэтому проводить собрание рекомендуется в выходные дни. Особо надо заметить, что заочное голосование возможно только при условии предварительного проведения собрания в форме совместного присутствия. Если на таком собрании не было кворума, то только тогда может проведено заочное голосование. Причем повестка дня должна остаться неизменной.

Дальше всё, как обычно. Обсуждаем, спорим, говорим и в итоге переходим к голосованию. Голосуем по каждому отдельному вопросу «под протокол». Свою волю выражаем просто: - «за», «против», «воздержался». Собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по тому или иному вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов связанных с реконструкцией дома, вопросов пользования земельным участком, вопросов пользования общим имуществом, вопросов проведения капитального ремонта, решения по которым принимаются 2/3голосов.

Итак, всё обсудили, кандидатуры членов Совета, а уж тем более председателя Совета, рассмотрены, собрание проголосовало отдельно по каждому вопросу, указанному в повестке дня. Секретариат общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Собрание состоялось, присутствующие лица выразили свою волю, демократия восторжествовала, председатель и секретарь собрания оформляют уведомления о состоявшихся решениях общего собрания и размещают их в местах, доступных для всех собственников.

Эта информация будет дана врезом на отдельном блоке

Врез №1

Документы, необходимые для создания совета дома в форме совместного присутствия.

 протокол заседания инициативной группы;

 объявления с повесткой дня общего собрания;

 реестр всех собственников помещений в МКД;

 реестр собственников принявших участие в голосовании;

 протокол проведения общего собрания;

 уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Самая главная трудность при таком способе проведения общего собрания заключается в том, что собрать в одном месте и в нужное время необходимое число собственников, да ещё с документами, подтверждающими право собственности, практически невозможно, для этого и существует форма заочного голосования.

Решение общего собрания может быть принято без совместного присутствия собственников помещений в определённое время в определённом месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Своё решение по вопросам, вынесенным на голосование, собственники могут выразить путём передачи бюллетеня по адресу, указанному в уведомлении, то есть в заочной форме голосования.

Первые шаги по проведению такого собрания принципиально не отличаются от тех, которые нужно предпринять при организации очного голосования.

Инициатор общего собрания или инициативная группа принимает решение о проведении общего собрания в заочной форме. Как и в первом случае, обсуждается повестка общего собрания, рассматриваются кандидатуры членов совета и председателя совета и т.д. Но дальше возникают различия. Члены инициативной группы должны изготовить уведомления, в которых извещают каждого собственника о предстоящем голосовании. В уведомлении указывают кто, зачем и по каким вопросам просит остальных собственников высказать своё решение. Где и как можно ознакомиться с необходимыми материалами и информацией. Куда и до какой даты собственник может сдать своё решение. Все это отражается в уведомлении.

Врез № 2

Документы, необходимые для создания совета дома в форме заочного голосования.

• протокол заседания инициативной группы;
• реестр всех собственников;
• уведомления и бюллетени для голосования;
• протокол решения общего собрания + полученные уведомления и бюллетени
• уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Что будет, если не выбрать совет.

Если до июня 2012 собственники сами не проявят активность, то в течение трех месяцев это сделает местная администрация. Жильцам предложат или выбрать совет, или создать ТСЖ. Все это может привести к тому, что в совет войдут те люди, которые угодны только управляющей компании.

Поэтому, если вы привыкли считать свои деньги, не отмахивайтесь от вопросов управления своим домом. Создание совета многоквартирного дома – это мощный инструмент в руках грамотных и неравнодушных жителей, возможность проконтролировать работу своей управляющей компании.

Совет дома, как институт представительства собственников - очень хорошая идея. Ведь даже управляющей компании с группой собственников проще строить отношения, чем со всеми собственниками дома в отдельности. Здравый смысл и законодательство говорят, что решать должен хозяин, а исполнять решение – управляющая организация.

Приложение 1

ОБЪЯВЛЕНИЕ

(вывешивается в местах общего пользования не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания)

УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ

многоквартирного дома № ___по ул.________ г. _________ !

«___»__________ 201__ года в ____ часов в помещении _________________ будет проходить

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ.

ПОВЕСТКА ДНЯ:

1. Об избрании председателя и секретаря собрания.

2. Об избрании счётной комиссии (при значительном количестве собственников помещений и голосовании бюллетенями) .

3. Об избрании совета многоквартирного дома.

4. Об избрании председателя совета многоквартирного дома.

5. Об оформлении протокола и ознакомлении с принятыми решениями.

Ознакомиться с материалами по вопросам повестки дня можно в помещении________________ , дополнительную информацию можно получить по тел._____________ с 10-00 до 17-00.

Инициативная группа собственников жилья в составе: Иванов И.И., кв.№15

…………………

………………….

Петров П.П., кв.№77

Приложение 2

(вручается каждому собственнику под роспись или направляется заказным письмом)

собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:

г. ________________, ул. ____________________ №_____.

_________________________________________________________________________________________________________________

(Ф.И.О, либо наименование юридического лица – собственника(ов) помещения)

________________________________________________________________________________________________________________

являющийся (-щаяся) собственником _______________ помещения № ______________________

(жилого/нежилого помещения)

на основании _____________________________________________________________________

(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)

сер. ______ № __________________от «___»__________ ______г. выданного_________________________________________________________________________

(кем выдан правоустанавливающий документ)

______________________________________________________________________________________________________________________

* Представитель собственника по доверенности № ____ от «____»__________200___г.,

(Ф.И.О. представителя)

Общая площадь помещения ______ кв. м.

				ДЕР ЖАЛСЯ
	Избрать председателем общего собрания Иванова Ивана Ивановича (собственник кв. 33), секретарем общего собрания –
	Архипова Николая Николаевича (собственник кв. 21); Ростовой Яны Михайловны (собственник кв. 2)
	Избрать совет многоквартирного дома в количестве 5 человек сроком на 2 (два) года в составе: Плюшкина Николая Ильича (собственник кв. 21); Голубевой Валентины Петровны (собственник кв. 9); Указкина Сергея Ивановича (собственник кв. 2); Иванова Ивана Ивановича (собственник кв. 33); Петрова Николая Николаевича (собственник кв. 29)
	Избрать председателем совета многоквартирного дома Иванова Ивана Ивановича (собственник кв. 33)
	Поручить подписание протокола общего собрания председателю и секретарю собрания. Установить, что копия протокола после его подписания размещается на досках объявлений возле входов в подъезды дома. Поручить хранить подлинник протокола председателю совета многоквартирного дома.

« ____» _______________ 201__ г. Личная подпись ______________

Будьте внимательны при заполнении бюллетеня для голосования! Своё решение по каждому вопросу Вы должны выразить, отметив только один из 3 вариантов

Дата окончания приема заполненных бюллетеней – до ___ час. «___» ___________ 20__ г.

Организация управления МКД – серьезное дело. Оно подразумевает наличие знаний в разных сферах законодательства. Первым делом данное условие актуально для законодательных норм, которые разработаны в области ЖКХ. Число принимаемых документов ежегодно растет. Ориентироваться в них весьма сложно. Жизнь людей в МКД существенно разнится с проживанием в частном секторе. В первую очередь это определяется многими трудностями, выходы из которых нужно искать вместе, большинством владельцев. Чтобы наиболее продуктивно вести обслуживание здания, прежде стоит разобраться с организацией управления МКД, вариант которого подойдет каждому владельцу.

В чем заключается организация управления МКД

Организация управления МКД подразумевает, что все владельцы недвижимости (или же их доверенные лица) будут действовать согласованно.

Эта работа ориентируется на:

• сбережение недвижимости и ее целесообразное использование;
• предоставление различных коммунальных услуг проживающим в доме;
• создание удобных условий для жизни.

Собственникам в МКД нужно избрать вид организации управления недвижимым имуществом.

Эту проблему нужно решить непременно. Ведь право владения оборачивается ответственностью за состояние собственности. Также нужно следить, чтобы имущество не нанесло какой-либо вред окружающим по причине своего недолжного состояния.

Организация управления МКД включает в себя и его содержание в должном состоянии. Другими словами, управляющие лица обязаны:

• поддерживать чистоту в местах, которые предназначены для общего пользования, а также на близлежащей территории;
• следить за коммунальным обеспечением, подписывать соглашения с организациями-поставщиками ресурсов;
• отслеживать состояние всех технических систем сооружения и др.

Постановление Правительства России «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД» претерпело ряд изменений. Но тем не менее основная идея данного документа сохранилась в неизменном виде.

Стандарты говорят о правилах работы по организации управления МКД. Кроме того, они определяют зону компетентности должностных лиц и регулируют принятые ими решения. В соответствии с условиями Стандартов в управлении участвуют сами жильцы (и их объединения), а также поставщики коммунальных услуг и управляющие организации, власти субъекта РФ и местная власть.

По условиям Стандартов управляющие организации должны предоставлять владельцам возможность ознакомиться со сведениями о своих делах. А это значит, что любой интересующийся человек может увидеть список услуг, оказывемых УК, прочесть их описание, узнать о размере платы за каждую услугу.

Каждая из форм организации управления МКД сопровождается отдельными трудностями.

Например, порой сложно выработать общее решение. Чем больше людей проживает в доме, тем сложнее им будет прийти к единому мнению.

Если МКД управляется сторонней организацией, в данной ситуации большое значение имеет добросовестность УК.

Есть большая вероятность, что управляющая организация направляет средства владельцев не туда, куда они должны идти по закону. Как следствие, все это оборачивается долгими разбирательствами и предстоящим затяжным переизбранием правления.

Помимо прочего, нужно иметь в виду: автономная организация не слишком заинтересована в том, чтобы поддерживать дом в должном состоянии. Без надзора большое число вопросов может просто-напросто остаться без внимания.

Какими способами возможна организация управления МКД

Сейчас по закону возможны три варианта организации управления МКД.

У каждого из этих путей есть и отрицательные, и положительные стороны. В зависимости от обстоятельств гражданам подходят различные методы организации управления. Вместе с тем, значительной разницы между вариантами не наблюдается. В ЖК и законах, касающихся управления в этой сфере, ясно говорится об ответственности руководителя управляющей организации. Какая бы она ни была, жильцы должны в установленные сроки и в полном объеме пользоваться коммунальными услугами. Это относится в том числе и к услугам, связанным с уборкой общедомовой территории. Владельцы недвижимости должны пользоваться свободным доступом к сведениям об организации и ее деятельности.

Способ 1. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)

ЖСК и ТСЖ - это два объединения, по смыслу почти идентичные в плане управления МКД. Если выбрана такая организация управления, то жильцы минимум раз в два года устраивают общее собрание, на котором с помощью голосования (большинством голосов) проходят выборы председателя правления. По той же схеме идет назначение членов этого правления. Человек, ставший председателем правления, берет на себя ответственность за все работы, которые будут вестись в доме. Если вдруг он не обнаруживает стремления работать по вашим жалобам и заявкам, которые касаются некачественного предоставления коммунальных услуг, можно смело идти в контролирующие организации. Председатель получает зарплату из кармана граждан. Его обязанностью является устранение всех недочетов.

Такие организации управления имеют существенные различия. ЖСК можно создать исключительно в МКД, который в свое время был построен с помощью взносов членов этого кооператива. Стоит также помнить, что с такими исходными условиями можно будет в будущем при желании поменять управление на ТСЖ или управление организацией. А вот обратного пути уже нет.

ТСЖ может появиться в любом МКД. Можно его образовать и в нескольких многоквартирных домах. Однако тут есть одно условие: дома должны иметь общие коммуникации. В ТСЖ большинством голосов разрешено поменять организацию управления на управление УК.

Если в доме отсутствует знающий человек, желающий заниматься МКД, но менять управление жильцы не стремятся, ЖСК или ТСЖ вправе подписать типовой договор управления МКД с управляющей организацией. При этом менять само управление не обязательно. И с момента подписания этого документа все проблемы, касающиеся коммунальных услуг, станут уделом управляющей организации.

Способ 2. Управление многоквартирным домом управляющей организацией (УК)

Управление МКД с помощью управляющей компании - наиболее часто встречающийся вариант. В УК можно объединить произвольное число строений, расположенных на любой территории. Управляющая организация - прежде всего коммерческое образование для получения прибыли. В связи с этим решение о размере зарплаты работников принадлежит директору организации, а никак не жильцам. УК вправе заниматься подписанием документов и с собственниками квартир, и с ТСЖ или ЖСК (в случае, если за такие условия проголосуют жильцы). Иногда идет речь не об услугах по управлению, а только по обслуживанию. Такой вариант хорош для тех, кто выбрал непосредственную организацию управления (ну или в тех домах, где деньги платятся сразу поставщикам).

Нововведение в организации управления МКД - закон о лицензировании УК. Отныне управляющие компании должны обзавестись лицензией. Это нужно для того, чтобы надзорные органы могли убрать недобросовестных игроков с рынка. При этом возможность восстановиться таким фирмам не предоставляется. Кроме того, это новшество не допускает создания ситуаций, при которых с одним МКД связаны сразу несколько организаций.

Фирме, только-только вступающей на рынок, не слишком сложно получить лицензию на управление МКД. Ей нужно будет написать заявление в Госжилинспекцию. Затем директору УК предстоит сдать экзамен. Последний шаг - оплата госпошлины. Бывает такое, что организация не справляется с возложенными на нее обязанностями. Это становится ясно, если контрольные органы завалены обращениями от жильцов. В таком случае Госжилинспекция может, во-первых, убрать этот дом из списка домов, которые находятся под управлением организации, а во-вторых, контрольные органы могут вовсе отозвать лицензию. Такие новые условия были направлены на усиление прозрачности и ясности работы УК.

Способ 3. Непосредственное управление многоквартирным домом

Организация управления при непосредственном управлении МКД достаточно проста, если рассматривать ее структуру. А вот в отношении самого управления данный вариант довольно трудоемок.

В МКД можно устроить непосредственное управление, если там максимум 30 квартир. Данный метод управления - лишь для небольших домов. Такая организация управления МКД предполагает, что сами жильцы будут заботиться обо всем: о коммунальных услугах, о ремонте и содержании своего дома и всем остальном. А когда ответственность лежит на всех одновременно, значит, ее ни у кого нет. Если налицо будет какое-то нарушение, не будет идти речи об уголовной или административной ответственности. Единственное, чего можно ожидать от организаций, осуществляющих контроль в данной сфере, так это то, что они попытаются обязать муниципалитет выставить дом на конкурс для заключения договора управления с УК.

Это случится, если жильцы будут недовольны условиями проживания. Если же граждан устраивает непосредственное управление, при котором все услуги поступают напрямую от ресурсоснабжающих компаний (а оплата в данном случае идет без посредников), если люди самостоятельно решают проблему с уборкой и вывозом мусора, то такой метод организации управления лучше всего. Здесь есть один важный момент: необходимо верно составить протокол общего собрания, на котором выбрать совет МКД. Если собственники недвижимости не способны обеспечить проживание с минимумом услуг, можно ввести в действие договор управления со специализированной организацией работы в доме.

Как законодательно регулируется организация управления МКД

До того момента, как был принят новый ЖК РФ, управление МКД находилось в сфере деятельности ЖКХ либо специальных служб. Эти структуры назначались муниципалитетом без уведомления жильцов. Таким образом, сторонним организациям было совершенно невозможно проникнуть на рынок жилищно-коммунальных услуг. Как результат - на данном поле деятельности конкуренция была нулевой. А заинтересованность в улучшении качества предоставляемых услуг отсутствовала.

После редакции ЖК России владельцам недвижимости предоставлено право самим думать о типе организации управления МКД. Отныне жители МКД должны были устраивать общее собрание. А на нем в обязательном порядке выбрать тот метод организации управления, который им кажется наилучшим.

Однако актуальное законодательство было со своими недочетами. По этой причине летом 2011 г. был скорректирован ЖК. Теперь у муниципалитета и самих жильцов появились полномочия в отношении контроля за тем, как выполняют свою работу управляющие организации. Новые включения в законы говорят о том, что ТСЖ нельзя сформировать тогда, когда дом еще строится. Плюс сами застройщики также не имеют права непосредственно участвовать в создании данной управленческой структуры.

Помимо прочего, новые нормы разрешают жильцам осуществлять коммунальные платежи напрямую через поставщиков ресурсов, избегая управляющую организацию.

В каком порядке происходит выбор способа организации управления МКД

Жильцы МКД на собрании (ст. 45-48 Жилищного кодекса) должны избрать удобный метод организации управления.

Да, именно должны, и никак иначе. Ведь по закону вместе с правом владеть каким-то имуществом граждане и юрлица еще несут обязанности определенного рода. Они ответственны за должное содержание этого самого имущества. Оно не должно вредить собственности или здоровью как собственника, так и сторонних лиц.

Инициатором собрания (как по коррекции метода управления МКД, так и по вопросу его выбора) является любой собственник (а также их группа, в том числе представители муниципальной доли собственности в МКД).

Общее собрание имеет силу, когда в нем задействованы граждане или их представители числом 50 % голосов от всех (ст. 42 ЖК). Решение по вопросу выбора метода организации управления МКД признается действительным, если за него отдали голоса более 25 %.

Решение, которое было принято собранием, обязательно к исполнению для всех собственников. Под его влияние подпадают в том числе и те жильцы, которые не принимали участия в голосовании. Те, кто голосовал против, также вынуждены будут согласиться с общим решением.

Если собственники захотят, то в любое время с помощью решения общего собрания они могут поменять организацию управления МКД.

Решение собрания, вынесенное с пренебрежением требованиями ЖК, собственнику дозволено оспорить лишь в суде.

В суд с заявлениями о признании недействительным решения собрания, принятого с нарушением условий ЖК, могут обратиться работники Госжилинспекции.

Только через суд и только собственник вправе оспорить решение собрания, если он там не был либо отдал голос против, а решение задевает его интересы и права.

Заявление об обжаловании вносится в суд в продолжение шести месяцев от дня, когда гражданин узнал либо должен был узнать о решении. Гражданам, пропустившим процессуальный срок по уважительным причинам, он может быть восстановлен (согласно статье 112 Гражданско-процессуального кодекса).

Если суд не восстанавливает сроки, любой жилец, не согласный с решением, может инициировать еще одно собрание, внеся на голосование вопрос об отмене предыдущего решения.

Подписание каких договоров подразумевает организация управления МКД

При управлении МКД товариществом собственников жилья (ЖК, прочими потребительскими кооперативами) данные юрлица подписывают разнообразные документы. Это и договор управления МКД, и договоры об оказании коммунальных услуг. Подписи требуют также договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД и прочие договоры.

Бывают две схемы договорных взаимодействий, которые складываются между жильцами МКД и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при управлении руками ЖК, ТСЖ:

• Жильцы МКД доверяют право подписания документов ТСЖ (ПК, ЖК), а ТСЖ (ПК, ЖК) уже составляет и подписывает договор управления с управляющей организацией. Та, в свою очередь, находит поставщиков услуг и уже сама подписывает с ними договоры от лица ТСЖ (ПК, ЖК).
• Жильцы МКД разрешают подписывать бумаги на поставку услуг ТСЖ (ПК, ЖК). Это заносится в решение собрания, в договор управления, в устав ТСЖ, ПК, ЖК.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией жильцы ставят подпись в договорах управления, содержащих информацию о:

• работах и услугах по ремонту и содержанию общего имущества в МКД, алгоритме коррекции списка этих самых услуг, перечне коммунальных услуг, за которые отвечает организация;
• составе общего имущества МКД, адресе дома;
• принципе контроля за исполнением организацией обязательств;
• том, как определяется стоимость договора, как рассчитывается величина платежей за ремонт и содержание, за коммунальные услуги, и о том, какова последовательности внесения платы.

Договор управления с управляющей организацией по своему содержанию соответствует договору оказания возмездных услуг, предусмотренному гражданским законодательством России.

По условиям статьи 780 ГК, исполнитель (в данном случае - управляющая организация) должен оказать услуги самостоятельно (если вдруг другие условия не прописаны в договоре возмездного оказания услуг). Таким образом, организация либо своими силами предоставляет жильцам часть коммунальных услуг по условиям договора управления МКД либо (другой вариант) выступает связующим звеном между поставщиками услуг и жильцами этого дома.

Договоры с организациями-поставщиками услуг подписываются УК не от своего лица, а от имени жильцов.

При непосредственном управлении МКД существуют несколько путей сотрудничества с организациями, которые занимаются предоставлением коммунальных услуг:

• Договоры составляются со всеми (возможный вариант - с большинством) гражданами. Все или большинство собственников - это одна сторона в документе.
• По решению собрания в делах, которые касаются работы со сторонними организациями, может фигурировать один из жильцов по доверенности от остальных.
• Бумаги подписываются с каждым жильцом от своего имени.

Актуальное законодательство весьма полно отражает устоявшиеся схемы в организации управления МКД. Благодаря нормам, прописанным в законах, люди могут выбрать для себя наиболее комфортное управление, дабы осуществить на практике свое право распоряжения собственностью.

Как происходит организация управления МКД, если способ управления собственниками не выбран

Если граждане, проживающие в МКД, за год до конкурса на общем собрании так и не смогли выбрать определенную организацию управления (или решение не было реализовано), Жилищный кодекс отдает распоряжение органам местной власти устроить открытый конкурс на УК для управления МКД.

Если решение об организации управления не было принято самостоятельно собственниками, госвласть не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления МКД (по результатам конкурса), должна провести собрание собственников для решения вопроса о варианте управления МКД.

Если до завершения договора собственники не остановились на определенной организации управления (или решение не было реализовано), власти опять проводят открытый конкурс.

Формы документации содержатся в постановлении Правительства от 06 февраля 2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД». Они не могут быть модифицированы ни организатором конкурса, ни органами госвласти субъекта РФ.

Открытые конкурсы организуются на базе таких принципов :

• добросовестная конкуренция;
• формирование одинаковых условий участия для юрлиц любой организационно-правовой формы и ИП;
• доступность сведений о конкурсе и обеспечение открытости его проведения;
• эффективное использование денег граждан для безопасных и благоприятных условий пользования помещениями в МКД;
• должное содержание общего имущества в МКД;
• предоставление коммунальных услуг гражданам, использующим помещения в доме.

Для открытых конкурсов и подведения результатов организатором формируется конкурсная комиссия . В ее состав не могут входить физлица, лично заинтересованные в итогах мероприятия. Если подобные лица обнаружатся, организатор должен сразу же вывести их из состава комиссии и назначить других лиц.

На заседаниях конкурсной комиссии разрешено приходить представителям ЖСК, ЖК, ТСЖ и прочих специализированных потребительских кооперативов, а также общественных объединений потребителей (их союзов, ассоциаций).

Извещение о проведении конкурса размещается организатором (или по его поручению специализированной компанией) в официальном печатном органе и публикуется на официальном сайте не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие.

По условиям Правил проведения победителем становится организация, которая предложила за указанный организатором размер платы сделать наибольший объем работы по ремонту и содержанию общего имущества в МКД.

На базе части 5 статьи 161 ЖК местная власть в ходе 10 дней со дня конкурса должна оповестить всех собственников в МКД об итогах и о положениях договора управления.

Тот, кто одержал победу в конкурсе, в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления МКД гражданам для подписания в порядке, прописанном ст. 445 ГК РФ.

Жильцы должны поставить свою подпись в договоре управления с победившей организацией.

Для одного многоквартирного дома создаётся товарищество собственников жилья лишь в одном экземпляре. Решение об этом принимается на отдельном собрании. Оно принимается только в том случае, если голоса отдали больше 50 процентов из тех, кто принимал участие в голосовании.

Цели создания ТСЖ. Что это такое?

Если говорить просто, то это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. В Жилищном Кодексе определяется как некоммерческая организация . Она создаётся согласно рамкам, установленным в действующем законодательстве.

В последнее время часто поднимается вопрос о негативных последствиях для жильцов, которые выбирают именно такой способ управления своим имуществом. Но это не происходит по причине самого существования организации. Проблема – в неправильной процедуре создания. Иногда их создают не для того, чтобы облегчить жизнь жильцов, а для того, чтобы открыть доступ к финансовым средствам, дополнительным полномочиям для определённых лиц.

Негативные последствия проявляются далеко не везде. Главное – заранее учесть все возможные особенности этого процесса.

О возможных способах управления домом написано в статье 161 Жилищного Кодекса РФ. А статья 44 обязывает собственников проводить общие собрания, если нужно принять действительно важное решение.

Деятельности ТСЖ так же посвящается статья 135 Жилищного Кодекса РФ. Вообще есть множество статей, которые составляют нормативную базу для этой сферы деятельности:

1. Пункт 9 статьи 148.
2. Часть 2 статьи 147.
3. Часть 5 в статье 147
4. Часть 6 в статье 146.
5. Часть 8 статьи 156
6. Статья 152, часть 3.
7. Часть 3 статьи 151.
8. Часть 1 в статье 149.
9. Часть 2 статьи 137.

Начальные шаги

ТСЖ организуются как в одном многоквартирном доме, так и сразу в нескольких. Или на , которые объединяются одной, общей территорией.

Есть несколько сложностей, которые связаны с определёнными факторами:

• Как регулировать вопросы юридического, финансового характера?
• Кто и как подаёт отчётность по налогам?
• Ведение документации.
• Как организовать общие собрания?
• Проведение голосований.
• Порядок образования ТСЖ требует строгого соответствия текущему законодательству.
• Как собирать информацию у собственников жилых помещений?

Деятельность ТСЖ основывается только на правовых аспектах, упомянутых в Жилищном Кодексе. Чтобы организация была законной, в неё должны вступить владельцы минимум 50 процентов от общей площади дома . У каждого жильца есть право отказаться от вступления в ТСЖ. Но даже в этом случае присутствует обязанность по выполнению предписаний после общих собраний. Зато такие жильцы не имеют права принимать участие в голосовании.

Обязательно создание инициативной группы из числа жильцов квартир, минимум из 5 человек . Для принятия устава формируется первичное общее собрание. А для оформления подготовительной документации инициативная группа направляет заявление в городскую администрацию.

Проведение общего собрания

Инициативные группы берут на себя основную часть обязанностей, связанных с делами Товарищества. На подготовительном этапе она уже сформирована частично. Именно представители инициативной группы готовят повестку дня и рассылают приглашения.Эти же люди отвечают за разработку будущего Устава. И за формирование примерных Протоколов по каждому из собраний. Наконец, эта же группа отвечает за создание бланков для голосования.

Собрание проводится для обсуждения любого важного вопроса. На нём каждому жильцу говорят о необходимости в создании ТСЖ, объясняют, какими преимуществами обладает данная форма товарищества.

Иногда голосования имеют заочную форму. Каждому жильцу даётся некоторое время на то, чтобы принять решение. Главное – заранее предусмотреть в уставе возможность проведения заочных голосований. На каждого члена сообщества подготавливается отдельный бланк голосования. Или на каждый вопрос, который стоит в повестке дня. В каждом бланке должно быть три варианта: «воздержусь», «за» или «против».

Подсчёт голосов должен основываться не на том, сколько человек приняло участие. А по общей площади, которая принадлежит жильцам. Например, владельцы собственности на 70 квадратных метров имеют больше голосов, чем владельцы 30-метровых помещений.

Об утверждении устава

Устав – это основной документ, на котором строится практически вся деятельность ТСЖ. Правильное функционирование самой организации зависит от того, насколько грамотно подготовлен текст этого документа.

Главное требование к Уставу – быть максимально простым. Он не должен включать пунктов, не подкреплённых действующим законодательством. Логично копировать 6 раздел Жилищного Кодекса, внося правки по ходу дела.

Тогда не будет двоякого толкования правил. Следующие пункты должны присутствовать в Уставе ТСЖ обязательно:

1. Сколько членов состоит в ревизионной комиссии?
2. Сколько членов в правлении?
3. Порядок созыва членов ТСЖ.
4. Место нахождения ТСЖ.
5. Наименование ТСЖ.

Есть лишь несколько понятий, которые допускают некоторые расхождения. Например, можно:

• Можно по своему усмотрению формулировать процедуру, согласно которой проводятся совместные собрания, в которых принимают участие члены ТСЖ и собственники квартир.
• Передать общему собранию членов ТСЖ полномочия по выбору . Тогда сам Председатель будет меньше зависеть от членов правления. Зато больше будет зависеть от всех членов ТСЖ.

Пока готовится и оформляется Устав ТСЖ, необходимо в обычном порядке проводить собрания по всем вопросам, имеющим значение:

1. Обсуждается размер платы, связанной с ремонтом и техническим обслуживанием.
2. По проведению очных, заочных голосований.
3. Переизбранию председателей и членов правления.
4. Использованию общего имущества.
5. Использованию земельного участка.
6. Проведению реконструкции дома.

Неурегулированные вопросы по налогам требуют отдельного учёта. В Устав ТСЖ желательно включить требование о том, чтобы в сообщество входило примерно по одинаковому числу представителей от каждого подъезда.

Устав ТСЖ – документ, обязательный для всех членов ТСЖ. Но собственников жилых помещений это не касается.

О процессе регистрации

Любой член правления может подать пакет документов в соответствующий государственный орган, чтобы зарегистрировать ТСЖ. За эту процедуру отвечает управление Федеральной налоговой службы. Пакет документов состоит из:

• Квитанции, подтверждающей уплату госпошлины.
• Заявления о регистрации юридического лица. Используется форма 11001.
• Протокол правления ТСЖ. Его должны заверить своими подписями все члены правления.
• Устава Товарищества. В окончательном варианте, утверждённом на общем собрании. Подаётся в двух экземплярах.
• Протокол собрания, оригинал, либо в виде нотариально заверенной копии.

Федеральная Налоговая Служба обрабатывает запросы за семь дней максимум .

Какие ещё процедуры нужны для завершения?

Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.

При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.

Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.

Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.

Заключение договоров

Общее имущество, условия и правила по его содержанию становятся главными предметами для таких договоров. с собственниками, которые в общество не вступили.

Что оговаривается в договоре?

1. Описание имущества, которое подлежит ремонту, содержанию.
2. Какие работы осуществляются по ремонту и содержанию? Каким именно образом?
3. Какую ответственность несёт ТСЖ в случае неисполнения обязательств?
4. Информация об обязанности собственника и другие расходы по ремонту и содержанию. Порядок, размер, и сроки оплаты.

Договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах. Собственник и председатель правления обязательно ставят на нём свои подписи. Правление товарищества так же должно согласиться с этими действиями. Идеальный вариант – когда в ТСЖ вступают все собственники жилья. Но Законодательство не даёт права заключать договор в принудительном порядке, если кто-то против. Все убытки ложатся на ТСЖ, если собственники отказываются оплачивать коммунальные услуги.

Дом так же можно передать управляющей организации, которая выбирается на общем собрании. Решением общего собрания утверждается договор управления многоквартирным домом в данном случае. Задание управляющей организации дают собственники жилья, либо члены правления ТСЖ. Одна сторона каждый год отчитывается перед другой о том, как выполняются условия, описанные в договоре.

В управляющей организации тоже могут выбрать способы, с помощью которых будет обслуживаться тот или иной дом. Для этого можно привлекать и штатных сотрудников ТСЖ, либо сторонних работников.

А стоит ли вообще организовывать ТСЖ? Ответ — на видео

На видео ниже раскрыты не только организационные моменты создания ТСЖ, но и мотивационные. Стоит ли браться за это дело, или доверить дом управляющей компании?